营改增测算：房地产项目成本与销售收入对税收影响多大？

假设项目的增值比率超过20%，所有的房产销售均需要缴纳土地增值税。

一、增加100元拿地成本

1、对增值税及附加、契税的影响

若增加的土地成本为土地出让金，则计算增值税时，可以从销售额中扣除，可以减少增值税11元，减少附加税费1.1元；增加3元的契税。

2、对土地增值税的影响

（1）房地产加计扣除额=（100+3）*20%=20.6

（2）房地产开发费用扣除增加额=(100+3)*10%=10.3

增加的扣除金额=100+3+20.6+10.3=133.9

若增值率不超过50%时，减少土地增值税=133.9*30%=40.17

若增值率在50%-100%时，减少土地增值税=133.9*40%=53.56

若增值率在100%-200%时，减少土地增值税=133.9*50%=66.95

若增值率在200%以上时，减少土地增值税=133.9*60%=80.34

因为增加的土地成本，是在企业既定的清算扣除成本上增加的，所以，适用边际税率最高。如果增加了土地成本，使得公司适用的税率更低，则减税效果更加明显。

3、对所得税的影响

公司增加了100元的土地成本，3元契税，相应减少了应纳税所得额103元，但是，由于少交了土地增值税、城建税等附加税费，因此，减少的土地增值税和城建税等附加税费，会相应增加应纳税所得额。

若增值率不超过50%时，减少企业所得税=（103-40.17-1.1）*25%=15.43

若增值率在50%-100%时，减少企业所得税=（103-53.56-1.1）*25%=12.09

若增值率在100%-200%时，减少企业所得税=（103-66.95-1.1）*25%=8.74

若增值率在200%以上时，减少企业所得税=（103-80.34-1.1）*25%=5.39

因此，增加100元土地成本：

若增值率不超过50%时，共影响税款11+1.1+40.17+15.43-3=64.7元。

若增值率在50%-100%时，共影响税款11+1.1+53.56+12.09-3=74.75元。

若增值率在100%-200%时，共影响税款11+1.1+66.95+8.74-3=84.79元。

若增值率在200%以上时，共影响税款11+1.1+80.34+5.39-3=94.83元。

同理，若少计入100元土地成本，就会增加相应的税额。

二、增加100元开发成本

（一）取得11%的专用*****

1、对增值税及附加的影响

若增加的成本，取得11%的增值税专用*****，可以进行抵扣，则减少增值税=100/（1+11%）*11%=9.91元，减少城建税及附加=9.91*10%=0.99。

2、对土地增值税的影响

（1）房地产加计扣除额=100/(1+11%)*20%=18.02

（2）房地产开发费用扣除增加额=100/(1+11%)*10%=9.01

增加的扣除金额=100+18.02+9,01=127.03

若增值率不超过50%时，减少土地增值税=127.03*30%=38.11

若增值率在50%-100%时，减少土地增值税=127.03*40%=50.81

若增值率在100%-200%时，减少土地增值税=127.03*50%=63.52

若增值率在200%以上时，减少土地增值税=127.03*60%=76.22

因为增加的成本，是在企业既定的清算扣除成本上增加的，所以，适用边际税率最高。如果增加了成本，使得公司适用的税率更低，则节税效果更加明显。

3、对所得税的影响

公司增加了100元的开发成本，扣除增值税后，相应减少了应纳税所得额90.09元，但是，由于少交了土地增值税、城建税等附加税费，因此，减少的土地增值税和城建税等附加税费，会相应增加应纳税所得额。

若增值率不超过50%时，减少企业所得税=（90.09-38.11-0.99）*25%=12.75

若增值率在50%-100%时，减少企业所得税=（90.09-50.81-0.99）*25%=9.57

若增值率在100%-200%时，减少企业所得税=（90.09-63.52-0.99）*25%=6.4

若增值率在200%以上时，减少企业所得税=（90.09-76.22-0.99）*25%=3.22

因此，增加100元开发成本：

若增值率不超过50%时，共影响税款9.91+0.99+38.11+12.75=61.76元。

若增值率在50%-100%时，共影响税款9.91+0.99+50.81+9.57=71.28元。

若增值率在100%-200%时，共影响税款9.91+0.99+63.52+6.4=80.82元。

若增值率在200%以上时，共影响税款9.91+0.99+76.22+3.22=90.34元。

同理，若少计入100元开发成本，就会增加相应的税额。

（二）取得3%的专用*****

1、对增值税及附加的影响

若增加的成本，取得3%的增值税专用*****，可以进行抵扣，则减少增值税=100/（1+3%）*3%=2.91元，减少城建税及附加=2.91*10%=0.29。

2、对土地增值税的影响

（1）房地产加计扣除额=100/(1+3%)*20%=19.42

（2）房地产开发费用扣除增加额=100/(1+3%)*10%=9.71

增加的扣除金额=100+19.42+9,71=129.13

若增值率不超过50%时，减少土地增值税=129.13*30%=38.74

若增值率在50%-100%时，减少土地增值税=129.13*40%=51.65

若增值率在100%-200%时，减少土地增值税=129.13*50%=64.57

若增值率在200%以上时，减少土地增值税=129.13*60%=77.48

因为增加的成本，是在企业既定的清算扣除成本上增加的，所以，适用边际税率最高。如果增加了成本，使得公司适用的税率更低，则节税效果更加明显。

3、对所得税的影响

公司增加了100元的土地成本或开发成本，扣除增值税后，相应减少了应纳税所得额97.09元，但是，由于少交了土地增值税、城建税等附加税费，因此，减少的土地增值税和城建税等附加税费，会相应增加应纳税所得额。

若增值率不超过50%时，减少企业所得税=（97.09-38.74-0.29）*25%=14.52

若增值率在50%-100%时，减少企业所得税=（97.09-51.65-0.29）*25%=11.29

若增值率在100%-200%时，减少企业所得税=（97.09-64.57-0.29）*25%=8.06

若增值率在200%以上时，减少企业所得税=（97.09-77.48-0.29）*25%=4.83

因此，增加100元开发成本：

若增值率不超过50%时，共影响税款2.91+0.29+38.74+14.52=56.46元。

若增值率在50%-100%时，共影响税款2.91+0.29+51.65+11.29=66.14元。

若增值率在100%-200%时，共影响税款2.91+0.29+64.57+8.06=75.83元。

若增值率在200%以上时，共影响税款2.91+0.29+77.48+4.83=85.51元。

同理，若少计入100元开发成本，就会增加相应的税额。

三、增加100元销售收入

1、对增值税及附加的影响

增加增值税=100/（1+11%）*11%=9.91

城建税及附加=9.91*10%=0.99

2、对土地增值税的影响

若增值率不超过50%时，增加土地增值税=（90.09-0.991）*30%=26.73

若增值率在50%-100%时，增加土地增值税=（90.09-0.991）*40%=35.64

若增值率在100%-200%时，增加土地增值税=（90.09-0.991）*50%=44.55

若增值率在200%以上时，增加土地增值税=（90.09-0.991）*60%=53.46

因为增加的收入，是在企业既定收入的基础上增加的，所以，适用边际税率最高。如果增加了收入，使得公司适用的税率更高，则税负会更重。

3、对所得税的影响

销售收入增加100元，增加主营业务收入90.09元，增加了应纳税所得额90.09元，由于多交了土地增值税、城建税及附加等，因此，多交的土地增值税和城建税及附加等，可以减少应纳税所得额。

若增值率不超过50%时，需交企业所得税=（90.09-26.73-0.99）*25%=15.59

若增值率在50%-100%时，需交企业所得税=（90.09-35.64-0.99）*25%=13.37

若增值率在100%-200%时，需交企业所得税=（90.09-44.55-0.99）*25%=11.14

若增值率在200%以上时，需交企业所得税=（90.09-53.46-0.99）*25%=8.91

因此，增加100元的销售收入：

若增值率不超过50%时，共影响税款9.91+0.99+26.73+15.59=53.22元。

若增值率在50%-100%时，共影响税款9.91+0.99+35.64+13.37=59.91元。

若增值率在100%-200%时，共影响税款9.91+0.99+44.55+11.14=66.59元。

若增值率在200%以上时，共影响税款9.91+0.99+53.46+8.91=73.27元。