日币汇率会持续上涨吗(日元汇率到六年低点,东京公寓继续涨不停)

最近一段时间,日元汇率持续走低的消息传遍互联网,日元兑美元汇率在28日更是达到6年以来低点。

一般来说,美国加息将会导致日元兑美元贬值,但是,日元具有「在美联储加息之后容易升值的倾向」。

野村证券的首席外汇策略分析师后藤祐二朗表示:「日元因预期美国加息而贬值,但在启动加息之后,将迎来利空出尽」。

即便这么说,这些天来持有日元资产的投资者们依旧非常「捉急」,眼巴巴看着自己手上的日元储备一点点变得不值钱。尤其是持有日本房产的投资者,现在割肉卖了怕心疼,现在不卖又怕明天跌得更狠。

但其实从市场上来看,日本房产成交量非但没有下滑,甚至成交价格以及公寓租金还有所上涨!

根据日本不动产经济研究所(不動産経済研究所)发布的日本房产数据显示,整个首都圈的二手房价在2022年2月环比增长1.2%,均价为4597万日元(约合人民币239万元),保持连续10个月上涨。

从各都县的情况来看,东京都平均房价涨幅0.6%,成交均价为6156万日元(约合人民币321万),连续20个月上升。

神奈川县(上涨1.7%、均价178万元)和琦玉县(上涨2.4%、均价145万元)也都分别连续13个月和9个月保持上涨趋势。

关西地区主要地区成交均价也有涨幅,与2022年1月相比小幅上涨0.6%,均价为2744万日元(约合人民币143万元)。

其中大阪府均价环比上涨0.8%,为2975万日元(约合人民币155万元),与去年同期相比也有两位数的增长(涨幅10%)。兵库县二手公寓成交均价下降0.1%,为2353万日元(约合人民币122万)。

在房源数量方面:

○房源成交件数

2月首都圈的二手公寓成交量为3146件,环比上涨14%;

○房源增加件数

2月库存房源增加至12,951件,增幅2.8%;

○挂牌房源件数

截止至2月共有37,259件,总库存环比增长1.7%。

○成交房源平米单价

2月首都圈内的二手公寓成交价格每平米为62.51万日元(约合人民币3.2万),相较上月下降了2.6%,不过依旧是从2020年5月开始连续22个月超过去年同期;

○新增房源平米单价

2月新增二手房平米单价为71.56万日元(约合人民币3.7万元),与2022年1月比上涨2.3%;

○挂牌房源平米单价

2月二手公寓挂牌价格为72.12万日元/㎡(约合人民币3.7万),今年来连续第2个月保持增长,同时也是自2018年2月以来连续第49个月保持增长。

租赁市场方面,整个首都圈的二手房每平米租金环比上涨2.1%,租金均价为3.366日元/㎡(约合人民币175元/㎡)。

从东京都的租金来看,连续2个月持续上涨,租金均价为3799日元/㎡(约合人民币198元/㎡),涨幅1.8%。

一都三县中涨幅最高的是千叶县,单平租金涨幅为2.3%,租金均价为1836日元/㎡(约合人民币96元/㎡)。其次是神奈川县,涨幅为1.4%,租金均价为2417日元/㎡(约合人民币126元/㎡)。

根据RENOSY统计的2022年2月成交记录来看,25~29岁的购房者比例占到了30%,高于排名第2的35~39岁的中年人(22%)。

同时这也是连续9个月以来首次特定人群的年龄占比超过30%。

在这些成交的购房者中,男性占到了84%,其中已婚人士占到了59%,超过一半。

人群方面依旧是以年收入在500万日元(约合人民币26万)左右的公司白领为主要投资对象。

从2022年第2个月的各项数据来看,东京都的房价和租金均有不同程度的上涨。

从房屋供应量这方面来看,目前无论是新房还是二手房的房源还算比较充足,随着留学生以及商务人士已经陆续前往日本,日本的租房市场在3月和4月这段时间里无疑是一波高峰期,无论是已经拥有投资公寓或者想要购入投资公寓的投资者来说都是利好消息。

现在购买核心区域的单身公寓其实是个非常明智的选择,提前布局日本资产,在2022年为自己增添一个海外房东的身份,每月赚取稳定现金流,提前实现财富自由。

尽管有人会疑惑,「日元汇率下降买房不就亏了么?」

其实不然,投资日本公寓在当下依旧不失为是一种很好的避险手段,汇率下跌,短期内我们可能会心慌,但是完全不用动摇投资决心,因为这意味着现在投资日本房产的成本是近几年最低。

举个例子,同样是位于东京都价值2000万的公寓,一年前汇率是0.067,购买成本为134万人民币,而如果按照今天的汇率0.052来买,就只要花104万人民币,中间就直接省了30万。