什么是净负债率(净负债率不是资产负债率)

我看某马南在其视频中激动地说许老板的某大,99.8%的钱都是借银行的,说了一大堆,我查了查他的教育和职业背景,他也是学经济出生的,而且还是高级经济师,确实不应该开这个黄腔的。

我并不是帮恒大洗白,我既不会干这活,确实他们也没必要再洗了,已都是那个样了。但是我作为财务专业人士,还是有必要把净负债率和资产负债率以及净资产负债率这几个指标给说明白。

举个例子来说比较好懂一些。

武大经营着一家房地产公司,其财务情况如下:

武大自己投了100亿,找银行贷款500亿,这几年赚了200亿。武大运气不错,赶上了好年景,修的房子全部卖光,全部款都收回来了,一起存入了银行。贷款还有几天到期,暂时没有还。那么计算出来的财务指标如下:

资产负债率为62.5%,就是贷款500亿除以总共存入银行的800亿。

净资产负债率为166.67%,就是贷款500亿除以属于武大自己的300亿(本金100亿,赚了200亿)。

净负债率为-100%,就是贷款500亿,扣掉银行的余额800亿,成了-300亿除以武大自己的300亿。

净负债率是为房地产公司专门准备的指标,很多人不熟悉,也不太好计算操作,因为有息负债的数据的获取有一定的困难。净负债率肯定不同于资产负债率这个我们常见的指标,不然-100%就完全没法解读了。

过几天武大还掉了贷款后,情况如下:

这些指标都几乎完全没有意义,因为没有银行贷款,只有看看而已。我们可以看出武大这人太无趣,做事也太过保守了。

因为各种原因,武大被其妻小潘女士弄得领了盒饭,小潘女士卷款逃跑了。

武二回来后,继承了武大的遗产——账上一分钱没有的空壳房产公司。由于只会打打杀杀,武二还是不敢太冒进经营,准备按公司某高管的回忆,基本按武大以前的思路来继续经营公司。

更名为武二房产公司以后,武二还是和武大一样自己投入100亿,找银行贷款500亿。武二运气不太好,虽然没人敢让他领盒饭,但修的房子只卖掉一半,卖房款400亿收回并存入了银行,还有成本为300亿的房子没卖掉。贷款还有几天到期,暂时未还。那么计算出来的财务指标如下:

此时资产负债率上升为71.43%,只比武大时上升了近9个百分点。

净资产负债率为250%,上升明显。

净负债率转为正数,数值为50%。

到期后,银行强行把400亿给武二划走,余下100亿正在通过法院诉讼讨债,这时计算的指标如下:

此时,资产负债率和净资产负债率都明显下降,但净负债率不变,和净资产负债率一样都为50%,这个从数学上好理解,由于货币资金为0,两个公式其实是一样的。

于是我们发现,净负债率就是假设房地产公司把所有的钱都拿来还掉贷款后的净资产负债率,这算是政策对房地产公司开的绿灯,避免贷款没还,而出现净资产负债率是净负债率5倍这种不好判断的情况。

那么净负债率是什么意思呢?就是现在的武二房地产公司中,银行出的操盘资金是武二自己出的一半。政策现在的红线是100%,也就是银行最多和开发商的股东对半出资金来操盘。而且不受账上的资金还没有还掉贷款的因素影响。当然实际中的负债不止是贷款等有息负债,还有欠的货款和工程款并不算入,所以净负债率还要更低一些。

不知道朋友们看明白了没有?我们还是说一说恒大的这几个指标是多少吧,以2021年半年报的数据来计算:

资产负债率=负债总额1.97万亿/总资产2.38万亿=82.77%

净资产负债率=负债总额1.97万亿/净资产0.41万亿=480.49%

净负债率大约在150%左右,原因是数据不好从报表中直接获取,另外有些计算扣除时的口径还不统一,该指标不好简单直接得出,和其他新闻报道的数据对比后,或许就是某马南所说的99.8%吧。但这也大大低于净资产负债率480.49%。

上面故事说完了,我直接说结论吧。

恒大的钱,82.77%是从银行借的或者欠施工单位和材料商的。

银行和恒大出的运作公司的资金是各出一半,也就是找银行借了50%。而恒大那一半中,自己只出了17.23%,还有30%多是哪来的?主要就是欠供应商和施工单位,当然也欠那些预交房款购买期房的业主们。

恒大现在确实是存在很大的问题,但痛打落水狗的时候,还是要基于事实,不能胡乱解读,特别是那些大V更不能这样,要知道,这是会误导读者的。